Vi bằng nhà đất là gì? Hiện nay, có nhiều người mua bán nhà đất qua vi bằng, thường gặp trong các trường hợp sổ đỏ chung và sổ hồng chung hoặc đất chưa có sổ đỏ hoặc có thể sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng…Vậy vi bằng nhà đất là gì và những điều nên biết về vi bằng nhà đất được pháp luật hiện hành quy định ra sao? Mời bạn đọc cùng tham khảo bài viết dưới đây.
Vi bằng là gì?
Không ít người khi đi mua nhà nhầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng hay chứng thực, được cho rằng tồn tại “vi bằng công chứng Thừa phát lại”. Cách hiểu này là hoàn toàn sai lầm. Pháp luật không có ghi nhận vi bằng nhà đất công chứng Thừa phát lại. Chỉ có vi bằng do Thừa phát lại lập và văn bản công chứng do Công chứng viên chứng nhận, đây là hai loại văn bản khác nhau.
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, để ghi nhận sự kiện và hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong những quan hệ pháp lý khác, còn văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch và bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo đúng quy định của Luật Công chứng.
Giá trị pháp lý của vi bằng nhà đất căn cứ vào quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét để giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo đúng quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện và hành vi được ghi nhận, kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và những tài liệu chứng minh khác.
Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, hai bên được Thừa phát lại lập vi bằng. Nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền và giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất.
Do đó, dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật và không có giá trị pháp lý. Đồng thời, khi giao dịch bằng vi bằng nhà đất có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Những hạn chế đối với vi bằng
Theo quy định tại Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP (sửa đổi và bổ sung bởi Nghị định 135/2013/NĐ-CP) quy định Thừa phát lại không có quyền lập vi bằng cũng như vi bằng nhà đất đối với những trường hợp sau:
- Các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng từ tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp, cụ thể như: Giao dịch chuyển nhượng, tặng và cho nhà, đất…;
- Các trường hợp được quy định tại Điều 6 của Nghị định 61/2009/NĐ-CP về các việc Thừa phát lại không được làm (những việc liên quan đến quyền và lợi ích của bản thân, những người là người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, chú, cậu, cô, chị, dì và anh, em ruột của Thừa phát lại, của vợ/chồng của Thừa phát lại…);
- Các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh và quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo đúng quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự;
- Các trường hợp khác theo đúng quy định của pháp luật.
Mặt khác, Thừa phát lại chỉ được lập vi kể cả vi bằng nhà đất bằng các sự kiện và hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố có trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại và vi bằng cần phải được đăng ký tại Sở Tư pháp thì mới hợp pháp.
Như vậy, thực chất vi bằng chỉ ghi nhận hành vi trao đổi và giao dịch tiền, giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán tài sản, kể cả mua bán nhà đất. Đó là một bằng chứng chứng minh có thỏa thuận và giao dịch… giữa hai bên, không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ cho bên mua.
Mua nhà/đất có vi bằng thì có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ) hay không?
Hình thức mua nhà, đất bằng vi bằng nhà đất hiện nay được áp dụng rất nhiều. Tuy nhiên hình thức này cũng lại chứa đựng nhiều rủi ro cho người mua nếu áp dụng không đúng hoặc khi nhận thức chưa đầy đủ về giá trị của vi bằng.
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện và hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, đồng thời lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan và tổ chức được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong những quan hệ pháp lý khác.
Được quy định Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản này;”
Việc công chứng hợp đồng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng còn việc chứng thực hợp đồng được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường/thị trấn.
Vì vậy, để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
XEM THÊM: Vi bằng là gì? Những lưu ý cần biết về vi bằng
TÓM LẠI VẤN ĐỀ: Với những chia sẻ trên đây, bạn đọc sẽ hiểu hơn về việc sử dụng vi bằng nhà đất để thực hiện các giao dịch mua bán.