Rủi ro khi mua nhà đất là một trong những vấn đề mà nhiều người lo ngại khi đi mua nhà đất. Bởi nhà đất là tài sản có giá trị lớn vì thế trước khi mua nhà đất, đòi hỏi người mua cần sự tính toán, xem xét thật thận trọng và kỹ lưỡng. Việc đặt ra những rủi ro thường gặp khi mua nhà đất để có phương án đề phòng kịp thời là rất quan trọng.
Người bán nhận cùng lúc tiền đặt cọc từ nhiều người mua
Đây là một trong những rủi ro khi mua nhà đất mà người mua khó tránh khỏi. Người bán nhà có thể vì lý do thiếu tiền mà sẵn sàng treo biển bán và đưa ra các mức giá hợp lý với từng người mua và ai đến xem để mua nhà đất thì chủ nhà đều nhận cọc.
Biện pháp: Có lẽ trong những trường hợp này, biện pháp duy nhất để đảm bảo quyền lợi của người mua được bảo vệ, là bạn nên làm hợp đồng đặt cọc với bên bán. Đồng thời ra công chứng để xác thực giá trị pháp lý của loại hợp đồng này.
Nhiều trường hợp vì ngại đến văn phòng công chứng, cũng như tiết kiệm chi phí mà người mua, kẻ bán lựa chọn phương thức thực hiện giấy viết tay để thỏa thuận về việc đặt cọc này. Đến khi có tranh chấp phát sinh hay bị lừa đảo thì khó yêu cầu Tòa án giải quyết.
Sau khi đặt cọc thì bên bán yêu cầu các điều kiện người mua không thực hiện được
Ví dụ như không tạo điều kiện để cho người mua có thể làm thủ tục giấy tờ sổ đỏ; phải trả đủ tiền, sau 1 đến 2 ngày mới ra công chứng để chuyển giao những giấy tờ như sổ hồng, sổ đỏ..
Đề phòng: Để có thể tránh được rủi ro khi mua nhà đất này, bạn cần phải tỉnh táo trước khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, như đã đề cập ở trên, khi thực hiện đặt cọc nên làm hợp đồng đặt cọc, cũng như tiến hành công chứng, giao dịch tiền bạc nên thực hiện tại ngân hàng để đảm bảo tính an toàn.
Tốn thêm một ít chi phí nhưng đảm bảo được an toàn khi giao dịch.
Giấy tờ nhà đất được đưa ra khi mua bán là giả
Trường hợp phổ biến nhất trong rủi ro khi mua nhà đất, đó là người không phải là chủ nhà, nhưng lợi dụng sự tin tưởng, thân thiết với chủ nhà để mượn giấy tờ nhà đất rồi làm giả. Sau đó giả luôn những giấy tờ chứng minh nhân thân để thực hiện giao dịch mua bán nhà.
Trong những vụ việc này, chủ nhà thường không biết rõ về vấn đề này, hoặc là cũng có xảy ra trường hợp chủ nhà biết nhưng thông đồng với nhiều người thực hiện giao dịch mua bán để lừa tiền người mua.
Thêm một trường hợp nữa là khi chủ nhà, cầm chính giấy tờ mình đang giữ để thực hiện các giao dịch mua bán. Nhưng giấy tờ đó là giả và họ cũng không biết về việc này. Giấy tờ thật thì được cầm cố hay thế chấp tài sản ở một ngân hàng khác.
Đề phòng: Hiện chưa có giải pháp tối ưu trong trường hợp này, đây là một trong những rủi ro khi mua nhà đất làm đau đầu những người công chứng viên, đồng thời thực hiện công chứng các hợp đồng mua bán nhà, đất. Do vậy, vấn đề này, mong nhận được đóng góp ý kiến từ các anh/chị/bạn tại Dân Luật.
Nhà được bán thuộc diện bị thế chấp tại ngân hàng
Dù nhà đất đã được thế chấp tại Ngân hàng nhưng chủ nhà vẫn có ý định bán căn nhà này, dẫn đến gặp nhiều rủi ro pháp lý cho người mua khi thực hiện giao dịch này.
Đề phòng: Nên tìm hiểu thông tin tại ngân hàng và các Sở Xây dựng tại nơi nhà, đất được bán để kiểm tra xem nhà đất có bị đem đi thế chấp không?
Đối với các dự án bất động sản hay căn hộ chung cư…nên tìm hiểu tại các ngân hàng có tham gia bảo lãnh cho dự án đó hay không, để có thể tránh được những rủi ro khi mua nhà đất.
Người mua nhà đã đặt cọc nhưng sau đó dự án bị treo
Nhiều dự án treo hiện nay vẫn còn tồn tại từ năm này qua năm khác, chủ đầu tư đã nhận tiền cọc và tiền mua nhà theo tiến độ với người mua, nhưng vì các lý do như: chủ đầu tư không thể gom đủ số tiền huy động vốn từ người mua để thực hiện các dự án hay là chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật, hay bị truy cứu trách nhiệm hình sự…Do đó, không thể tiếp tục thực hiện dự án…
Đề phòng: Nên tìm hiểu chủ đầu tư của các dự án bất động sản trước khi mua, tốt nhất nên chọn những chủ đầu tư uy tín trên thị trường bất động sản.
Đã mua nhà xong nhưng chưa nhận đủ giấy tờ nhà
Trường hợp thường thấy về rủi ro khi mua nhà đất là đối với các dự án bất động sản, khi người mua nhà đã có nhà để ở, cũng như đã trả đủ tiền nhưng mà vẫn chưa nhận đủ giấy tờ nhà. Điều này sẽ gây ra khó khăn cho người mua, nhất là đối với những người vừa mua nhà xong, nhưng không có đủ khả năng tài chính và muốn bán lại căn nhà đó…
Đề phòng: Nên có sự ràng buộc kỹ trong hợp đồng mua bán nhà về vấn đề này
Mua nhà đầy đủ giấy tờ nhưng không bán lại được
Cách đây 1-2 tuần, báo chí có thông tin về vụ việc này, đó là những căn nhà ở xã hội, mua nhà theo gói hỗ trợ vay 30.000 tỷ. Sau khi hoàn thành từng bước thanh toán tiền mua theo từng giai đoạn, nhưng vì không có đủ khả năng chi trả (như hết thời hạn được hưởng ưu đãi về mức lãi vay) nên họ muốn bán lại.
Tuy nhiên, theo quy định thì nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau 05 năm kể từ khi thực hiện xong giao dịch. Do vậy, khiến nhiều người dở khóc, dở cười… khi vướn vào rủi ro mua nhà đất này.
Đề phòng: Nên tìm hiểu, nhất là các quy định pháp luật về nhà ở xã hộ hay nhà ở mua theo gói hỗ trợ vay của Chính phủ về điều kiện được hỗ trợ, được hỗ trợ đến mức nào và lãi vay bao nhiêu, khi nào được bán lại nhà, cũng như phương thức xử lý tranh chấp…
Mua nhà đất bằng giấy viết tay không có sổ đỏ
Việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không có chứng nhận về quyền sở hữu là một trong những rủi ro khi mua nhà đất trong quá trình giao dịch mua bán bất động sản. Điều này chứa đựng những rủi ro tiềm ẩn như:
- Theo quy định của Luật dân sự với những tài sản pháp luật quy định cần được đăng ký quyền sở hữu như xe máy, ô tô, nhà ở, … thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải được lập thành văn bản và được công chứng bởi cơ quan thẩm quyền. Bên mua sẽ có trách nhiệm về liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện các thủ tục trước khi sang tên.
- Khi xảy ra tranh chấp thì việc mua bán nhà thông qua hợp đồng viết tay sẽ bị vô hiệu. Các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, đồng thời hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại sẽ chịu trách nhiệm phải bồi thường.
- Tài sản không được cấp sổ đỏ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản. Từ đây tiềm ẩn rất nhiều rủi ro khi mua nhà đất mà người mua không thể biết được khi giao dịch. Chẳng hạn như trường hợp xây nhà trên đất lấn chiếm, hay đang có tranh chấp, đất nông nghiệp. Thậm chí nhiều trường hợp nhà được xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do đó khi mua nhà đất người mua dễ gặp phải đối mặt với tranh chấp pháp lý.
- Việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng những đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được phép xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc khi xây dựng trái phép cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu tháo dỡ, đồng thời không được bồi thường trong trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng, hay thậm chí có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.
XEM THÊM: Hợp đồng mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp luật không?
TÓM LẠI VẤN ĐỀ: Trên đây là những rủi ro khi mua nhà đất mà các bạn nên quan tâm, để có thể tránh được những bất cập về pháp lý, cũng như các rủi ro trong mua nhà đất.