Mua bán, chuyển nhượng đất đai là một trong những quy trình quan trọng cần tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật hiện hành. Để giúp mọi người hiểu hơn về quy trình thủ tục này, cũng như những thắc mắc liên quan đến chuyển nhượng đất đai. Bạn đọc đừng bỏ qua bài viết này nhé, để hiểu rõ hơn về nội dung này.
Điều kiện mua bán chuyển nhượng đất đai
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền mua bán, chuyển nhượng đất đai khi có đủ 4 điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận, trừ 2 trường hợp dưới đây:
Trường hợp 1: Tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng lại là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác sử dụng.
Trường hợp 2: Tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất được mua bán, chuyển nhượng đất đai sau khi có quyết định giao đất hay cho thuê đất;
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).
Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp
Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên nhằm bảo đảm thi hành án
Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất
Quy trình mua bán chuyển nhượng đất đai
Có thể tóm tắt quy trình mua bán, chuyển nhượng đất đai thành những bước sau:
Bước 1: Xác lập hợp đồng
Xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản ngắn liền với đất (gọi tắt là: Hợp đồng mua bán nhà đất) tại văn phòng công chứng. Bước này có các lưu ý sau:
Các bên sau khi thỏa thuận thành về: Giá nhà đất, điều khoản thanh toán tiền, nghĩa vụ nộp thuế, … sẽ cùng nhau đến văn phòng công chứng công hoặc tư để thực hiện về giao dịch mua bán nhà đất;
Bên Bán, Bên mua cần cầm theo các giấy tờ cá nhân cơ bản như:
- Chứng minh thư nhân dân hoặc có thể hộ chiếu (Bản gốc và còn thời hạn sử dụng);
- Sổ hộ khẩu (Bản gốc);
- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bản gốc) trong trường hợp bên bán hoặc có thể bên mua là vợ chồng đứng tên đồng sở hữu. Nếu độc thân thì cần có giấy xác nhận tình trạng độc thân. Nếu đã ly hôn thì cần phải có quyết định của tòa án về việc giải quyết ly hôn theo đúng quy định của pháp luật.
Công chứng viên sẽ thẩm tra và đối chiếu các giấy tờ cá nhân, đồng thời hướng dẫn các bên ký, điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai. Hợp đồng công chứng sẽ lập thành 5 bản (Bên bán giữ một bản, bên mua giữ một bản và văn phòng công chứng lưu một bản. Hai bản còn lại được sử dụng để nộp cho cơ quan thuế, cùng với văn phòng đăng ký nhà và đất).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ gồm các giấy tờ nêu trên tại bộ phận một cửa của văn phòng đăng ký nhà và đất (Thuộc UBND Quận/Huyện) nơi có mảnh đất đang được mua bán hay giao dịch. Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng (trong thời gian 15 ngày) các bên cần tiến hành làm thủ tục đăng ký trước bạ về việc sang tên, chuyển nhượng đất đai tại văn phòng đăng ký nhà và đất.
Các bên căn cứ dựa vào thỏa thuận trong hợp đồng công chứng xem bên nào có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên nhà đất thì bên đó sẽ có nghĩa vụ hoàn thiện thủ tục này tại văn phòng đăng ký nhà và đất.
Thông thường các bên sẽ sử dụng 2 bản hợp đồng cồng chứng và các giấy tờ cá nhân (bản sao y/chứng thực) có liên quan để điền vào tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ sang tên nhà, đất theo hướng dẫn của bộ phận một cửa thuộc văn phòng đăng ký nhà và đất.
Sau khi đã hoàn thiện thủ tục các bên sẽ nhận được giấy hẹn trả kết quả của bộ phận một cửa. Theo thông lệ sau 7-10 ngày làm việc, Bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên nhà đất sẽ nhận được thông báo về vấn đề nộp thuế của cơ quan thuế.
Sau khi nộp thuế ở kho bạc nhà nước (Hoặc ngân hàng được ủy quyền của kho Bạc), thì sau 15 ngày, Bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai đến bộ phận một cửa để nộp lại sổ đỏ/sổ hồng bản gốc, đồng thời nhận sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) mới.
Các khoản chi phí khi sang tên
- Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% của giá trị chuyển nhượng.
- Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ cần phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.
- Phí thẩm định hồ sơ (Mức thu được HĐND cấp tỉnh quyết định).
Ngoài ra, trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì cần phải nộp thêm các khoản phí đo đạc khi tách thửa…
Phương thức thanh toán tiền giữa bên bán và bên mua để đảm bảo tính pháp lý
Phương thức thanh toán tiền mua bán, chuyển nhượng đất đai là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu. Nếu xét về mặt pháp lý thì đối với một giao dịch mua bán nhà đất thì Bên mua có nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền khi bên bán ký kết vào hợp đồng công chứng, cũng như bàn giao sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và giấy tờ cá nhân cho bên mua. Tuy nhiên, trên thực tế việc thanh toán do hai bên thỏa thuận hết sức khác nhau, thông lệ thì bên mua sẽ giữ lại một khoản tiền từ 50-100 triệu đồng cho đến khi bên mua nhận được sổ đỏ mang tên mình thì mới thanh toán 100% số tiền như đã thỏa thuận.
Tại sao bên mua cần giữ lại một khoản tiền để ngay cả khi bên bán đã ký giấy tờ mua bán?
Bởi lẽ:
- Bên bán có thể đang nợ thuế hoặc nghĩa vụ tài chính khác đối với phần đất, tài sản trên đất của mình;
- Bên mua lo ngại sảy ra tranh chấp với bên thứ ba hoặc là phần đất bị nằm trong quy hoạch;
- Bên mua mong muốn bên bán có trách nhiệm cùng với bên mua trong quá trình thực hiện thủ tục sang tên;
Lưu ý: Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trường hợp thực hiện quyền mua bán, chuyển nhượng đất đai với một phần thửa đất thì cần phải tách thửa trước khi chuyển nhượng cho người khác.
XEM THÊM: Thủ tục tách thửa, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật
Đất trong quy hoạch vẫn được phép chuyển nhượng
Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa bổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan về quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 2 trường hợp:
Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép mua bán, chuyển nhượng đất đai và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế…
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch, cũng như đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần phải chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình hay trồng cây lâu năm.
Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng cho đến khi bị thu hồi. Tuy nhiên, trên thực tế khi mua đất trong diện quy hoạch sẽ gặp phải 2 vấn đề sau:
- Nếu bị thu hồi thì mức bồi thường sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá mua;
- Thửa đất trong diện quy hoạch khi công chứng hợp đồng thì sẽ bị nhiều tổ chức công chứng từ chối công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai từ chối thực hiện thủ tục sang tên đất đai.
Hợp đồng chuyển nhượng đất đai có cần công chứng không ?
Căn cứ dựa vào quy định tại khoản 3, điều 167, Luật đất đai 2013:
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng hay văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng đất đai, thế chấp, tặng cho,góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm b khoản này;
- Hợp đồng cho thuê hay cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, và các tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc hai bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc được chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật về dân sự;
- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng và việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã…
TÓM LẠI VẤN ĐỀ: Với những chia sẻ trên, hy vọng bạn đọc sẽ hiểu rõ hơn về quy trình mua bán, chuyển nhượng đất đai. Từ đó trang bị cho mình những kiến thức hữu ích khi thực hiện giao dịch mua bán đất đai.