Việt Nam quy định như thế nào về thời hạn sử dụng chung cư? Việc quy định về thời hạn sử dụng và sở hữu nhằm bảo đảm cân bằng quỹ đất, đồng thời đa dạng hóa các loại hình nhà ở, đảm bảo sự an toàn cho đời sống dân cư. Ở Việt Nam, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư được xác định dựa vào căn cứ quy định của Luật Nhà ở 2014, một số Thông tư và Nghị định khác có liên quan.
Pháp luật không ấn định thời hạn sử dụng
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, có nhiều căn hộ, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở hoặc kinh doanh.
Thời hạn sử dụng chung cư được quy định bởi thời hạn sử dụng đất, thời hạn sử dụng chung cư, cụ thể:
Thời hạn sử dụng đất để xây chung cư
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
Đối với các dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc dùng để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định dựa theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn sử dụng chung cư, người sử dụng đất nếu có nhu cầu muốn tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không vượt quá thời hạn quy định tại khoản này.
Theo quy định trên thì thời hạn sử dụng đất nhằm mục đích xây nhà chung cư không giống nhau mà được xác định theo thời hạn của dự án (phổ biến là 50 năm). Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước xem xét gia hạn nhưng không vượt quá thời hạn xác định theo dự án.
Ví dụ: Dự án thuê nhà đất để xây dựng chung cư có thời hạn sử dụng là 50 năm, khi hết 50 năm nếu có nhu cầu sử dụng tiếp tục thì được xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng tối đa không quá 50 năm.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định: “Thời hạn sử dụng chung cư được xác định dựa vào căn cứ cấp công trình xây dựng, kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 99 của Luật này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện việc kiểm định chất lượng nhà ở”.
Tuy nhiên, Thông tư 03/2016/TT-BXD quy định về việc phân cấp công trình xây dựng thì không quy định thời hạn sử dụng chung cư là bao nhiêu năm.
Thay vào đó, cách tính thời gian theo cấp công trình xây dựng dựa trên phụ lục phân cấp loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm với Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng, quy định như sau:
- Công trình cấp 4 có thời hạn sử dụng chung cư từ dưới 20 năm;
- Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng 20 năm đến dưới 50 năm;
- Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng 50 năm đến 100 năm;
- Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng từ trên 100 năm.
Khi nhà chung cư hết thời hạn để sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cần phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý.
Việc tổ chức kiểm định cũng được thực hiện trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng hay có nguy cơ sập đổ và không bảo đảm an toàn cho người sử dụng (Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014).
Quy định về thời hạn sử dụng chung cư còn phụ thuộc vào cấp công trình như trên đã phần nào tạo thêm cơ hội cho chính sách đầu tư vào thị trường bất động sản của những nhà đầu tư. Đồng thời cũng khuyến khích họ mạnh dạn trong việc bỏ đồng vốn xây dựng những công trình có chất lượng, phù hợp quy chuẩn, nhằm đem lại cuộc sống an toàn, bền vững cho các hộ dân.
Chung cư hết thời hạn sử dụng xử lý thế nào?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng hay bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ và không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư để xử lý theo quy định sau:
Trường hợp 1: Nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng, cũng như an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo đúng thời hạn sử dụng chung cư ghi trong kết luận kiểm định.
Trường hợp 2: Nhà chung cư bị hư hỏng nặng và có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cần ban hành kết luận kiểm định chất lượng, đồng thời báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc có thể bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ, xây dựng công trình khác khi đúng thời hạn sử dụng chung cư.
Việc xử lý nhà chung cư, quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng và có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng như sau:
- Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư mới.
- Trường hợp khu đất có nhà chung cư không phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải bàn giao lại nhà chung cư cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ, xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.
- Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành về việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh có quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao lại nhà ở.
Các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ sẽ được bố trí nhà ở tái định cư.
Lưu ý: Trường hợp phá dỡ để tái xây dựng nhà chung cư thì các chủ sở hữu vẫn tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó. Trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.
XEM THÊM: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai đơn giản và đúng luật
TÓM LẠI VẤN ĐỀ: Ta thấy răng, thời hạn sử dụng chung cư sẽ phụ thuộc vào cấp công trình xây dựng, cũng như kết luận kiểm định chất lượng. Nếu chung cư bị hư hỏng nặng thì phá dỡ để xây dựng mới, trừ các trường hợp không phù hợp quy hoạch.