Quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất được pháp luật hiện hành quy định như thế nào? Các bên cần phải thương lượng và thỏa thuận ra sao để bảo vệ quyền, cũng như lợi ích hợp pháp của mình? Hôm nay, JES sẽ mang đến cho bạn một tầm nhìn mới về các quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất.
Đối tượng của đặt cọc
Đặt cọc là kết quả của quá trình thảo thuận của hai bên mà không xuất phát từ hành vi pháp lý đơn phương nên chủ thể của đặt cọc bao giờ cũng có hai bên: bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc. Tùy vào sự thỏa thuận của hai bên mà mỗi bên có thể là bên nhận cọc hay bên nhận đặt cọc
Trong quan hệ đặt cọc, hành vi của hai bên chủ thể sẽ tác động vào một tài sản cụ thể nào đó. Những tài sản này chính là một trong những quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất, đối với đối tượng của biện pháp đặt cọc. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 thì đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc cs thể kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác”, tức là những vật có giá trị hoặc những vật thông thường khác mà một bên giao trực tiếp cho bên kia. Tuy nhiên để trở thành đối tượng của biện pháp đặt cọc, các tài sản cần theo quy định phải đáp ứng điều kiện luật định.
Tiền là đối tượng của đặt cọc phải là Đồng Việt Nam và không thể là ngoại tệ, (theo quy định tại Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối 2005). Năm 2002, TAND tối cao đã có công văn hướng dẫn về nghiệp vụ: “Theo quy định của pháp luật hiện hành thì các giao dịch giữa các cá nhân về vay ngoại tệ có lãi được xem là vô hiệu”. Theo đó, các hợp đồng nói chung cũng như hợp đồng đặt cọc nói riêng có đối tượng là ngoại tệ đều bị xem vô hiệu nhưng thực tiễn xét xử lại không ít những bản án của Tòa án lại tuyên bố hợp đồng không vô hiệu.
Tài sản đặt cọc là kim khí quý, đá quý hoặc những vật có giá trị khác.
Thông qua quy định tại Khoản 1 Điều 358 Bộ Luật Dân sự 2005 có thể nhận thấy rằng tài sản đặt cọc là một quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất, mà theo đó chỉ giới hạn trong phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc những tài sản có giá trị khác mà không bao gồm các quyền tài sản và bất động sản như trong các biện pháp bảo đảm khác. Và các tài sản là đối tượng của biện pháp đặt cọc phải thuộc sở hữu của bên đặt cọc hoặc có thể thuộc sở hữu của người khác nhưng phải được chủ sở hữu đồng ý. Các tài sản này cũng phải là những tài sản được lưu thông dân sự và tính được giá trị. Các vật cấm lưu thông dân sự hoặc bị hạn chế lưu thông thì không thể là đối tượng của đặt cọc.
Chủ thể của đặt cọc
Chủ thể của một quan hệ pháp luật nói chung là những người tham gia vào quan hệ pháp luật đó. Chủ thể của bất kì quan hệ pháp luật nào cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 thì: “người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự… Người tham gia vào giao dịch hoàn toàn tự nguyện”. Như vậy, nếu hai bên muốn tham gia vào giao dịch đặt cọc cũng phải đáp ứng đủ hai điều kiện trên. Đây là một trong những quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất.
Như đã phân tích ở trên, tùy vào sự thỏa thuận của hai bên mà mỗi bên có thể là bên nhận cọc hay là bên nhận đặt cọc. Nhưng thông thường thì bên nào nắm giữ phần tài sản có thể trở thành bên được nhận đặt cọc.
Mục đích của đặt cọc
Tùy vào sự thỏa thuận của hai bên và căn cứ vào thời điểm đặt cọc tại thời điểm giao kết của hợp đồng được bảo đảm bằng các biện pháp đặt cọc để xác định mục đích của việc đặt cọc. Việc đặt cọc có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng và có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhưng đồng thời cũng có thể mang cả hai mục đích đó.
Khác với những biện pháp bảo đảm khác, thời điểm phát sinh thỏa thuận đặt cọc không những là cùng hoặc sau khi đã kí kết hợp đồng chính thực được thiết lập. Tức là khi các chủ thể đã có quan hệ về nghĩa vụ, mà còn có thể phát sinh ngay cả khi giữa các chủ thể chưa có quan hệ nghĩa vụ nào.
Mục đích của đặt cọc do hai bên chủ thể thỏa thuận. Việc chỉ ra mục đích của đặt cọc có ý nghĩa quan trọng để xác định được hiệu lực của đặt cọc, mà bạn nên quan tâm về các quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất.
Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh trước khi hai bên thiết lập nghĩa vụ mà các bên không thỏa thuận về mục đích của việc đặt cọc thì biện pháp đặt cọc đó sẽ đảm bảo giao kết hợp đồng. Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp lý, đây sẽ là điều ràng buộc các bên trong quan hệ buộc phải giao kết hợp đồng. Nếu hai bên vi phạm thỏa thuận này thì sẽ phải chịu chế tài. Trường hợp này, thỏa thuận đặt cọc mặc nhiên bị chấm dứt hiệu lực pháp luật khi hợp đồng đã được giao kết bởi mục đích của biện pháp đặt cọc đã đạt được.
Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh ngay sau khi hợp đồng đã được giao kết thì mục đích của đặt cọc là nhằm mục đích thực hiện hợp đồng.
Đối với trương hợp hai bên chủ thể thỏa thuận mục đích của đặt cọc là vừa giao kết hợp đồng, vừa nhằm thực hiện hợp đồng thì hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc sẽ kéo dài từ khi các bên giao kết thỏa thuận đặt cọc đến khi giao kết hợp đồng. Đồng thời, hoàn thành việc thực hiện hợp đồng. Trong quá trình này tài sản đặt cọc có thể được đem ra xử lý bất kỳ lúc nào khi có hành vi vi phạm xảy ra.
Hình thức của đặt cọc
Theo quy định tại khoản 1, Điều 358 Bộ Luật dân sự: “ Việc đặt cọc cần được lập thành văn bản”. Như vậy, pháp luật có quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất, trong đó có thỏa thuận đặt cọc phải được lập thành văn bản, nếu hai bên chủ thể chỉ thỏa thuận bằng miệng thì thỏa thuận đó sẽ không có giá trị pháp lý. Khi đó, đối tượng của thỏa thuận không có chức năng bảo đảm và sẽ trở thành một phần nghĩa vụ thực hiện trước.
Thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng một văn bản riêng nhưng vẫn có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng chính thức. Đối với đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng thì việc đặt cọc cần được thể hiện bằng văn bản riêng vì tại thời điểm giao kết thỏa thuận đặt cọc thì hợp đồng vẫn chưa được hình thành. Pháp luật cũng không quy định thỏa thuận đặt cọc buộc phải được công chứng, chứng thực hay không, tùy vào sự thỏa thuận của hai bên.
Xử lý tài sản đặt cọc
Thông thường có hai phương thức xử lý tài sản đặt cọc nói riêng, tài sản bảo đảm nói chung là do hai bên thỏa thuận hoặc bán đấu giá. Theo đó nếu hai bên có thỏa thuận thì tài sản đặt cọc được xử lý theo thỏa thuận và nếu các bên không có thỏa thuận hoặc có nhưng trái pháp luật thì tài sản đặt cọc xử lý theo đúng quy định của pháp luật về các quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất:
Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện theo đúng thỏa thuận về tài sản đặt cọc hoặc sẽ được trở về cho bên đặt cọc hoặc là được trừ vào để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Nếu hợp đồng không được giao kết và thực hiện như thỏa thuận: trường hợp do lỗi của bên đặt cọc thì tài sản cần đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Trường hợp do lỗi của bên nhận đặt cọc thì bên nhận đặt cọc sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị tài sản đặt cọc.
XEM THÊM: Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mới nhất
TÓM LẠI VẤN ĐỀ: Với những thông tin tiết lộ về các quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất theo quy định pháp luật hiện hành. Chúng tôi, mong rằng bạn đã cảm thấy tự tin hơn trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc mua đất.