Đất trồng cây lâu năm là một trong các loại đất phổ biến. Vậy khái niệm về đất trồng cây lâu năm là gì? Liệu đất trồng cây lâu năm có được xây nhà ở không? Tất cả những thắc mắc trên sẽ được chúng tôi giải đáp trong bài viết dưới đây. Bạn đọc nên tham khảo bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn về nội dung này.
Đất trồng cây lâu năm là gì?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Căn cứ theo phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về thống kê và kiểm kê đất đai thì đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng những loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm, bao gồm:
- Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm được dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hay phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, ca cao, cà phê, điều, hồ tiêu, dừa…
- Cây ăn quả lâu năm: Là cây lâu năm cho các sản phẩm là quả để ăn tươi hay kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, nhãn, sầu riêng, vải, xoài…
- Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, đỗ trọng, long não, sâm…
- Các loại cây lâu năm khác là các loại cây lâu năm để lấy gỗ và làm bóng mát, tạo cảnh quan (như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, lộc vừng,…); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc là có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.
Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà không?
Theo quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định những nguyên tắc sử dụng đất kể cả đất trồng cây lâu năm như sau:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng với mục đích sử dụng đất.
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của những người sử dụng đất xung quanh.
- Người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và đúng quy định khác của pháp luật có liên quan
Mục đích sử dụng đất được ghi rõ tại trang 2 của giấy chứng nhận theo đúng quy định tại điểm a khoản 6 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.
Như vậy, người sử dụng đất cần phải sử dụng đúng mục đích ghi trong giấy chứng nhận. Trường hợp muốn xây dựng nhà ở cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ được xây dựng nhà ở khi có quyết định được phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm.
Lưu ý: Không phải khi nào làm đơn xin phép thì cũng sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất vì cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng khi ra quyết định phải dựa trên căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Thủ tục chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở
Để được phép xây nhà ở thì hộ gia đình và cá nhân phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sau:
Chuẩn bị hồ sơ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình và cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn xin phép theo Mẫu số 01.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có thể Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và những tài sản khác gắn liền với đất.
Trình tự thực hiện
Bước 1. Nộp hồ sơ về chuyển mục đích của đất trồng cây lâu năm.
Hộ gia đình và cá nhân nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã và thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Lưu ý: Trong giai đoạn này cơ quan thuế sẽ gửi thông báo để thực hiện nghĩa vụ tài chính, khi nhận được thông báo hộ gia đình và cá nhân nộp tiền theo thời hạn và số tiền như thông báo (cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng được hướng dẫn ở những mục sau).
Bước 4. Trả kết quả
Thời hạn giải quyết: Không được quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không được quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính những ngày nghỉ, lễ, tết, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định: Khi chuyển từ đất trồng cây lâu năm cần được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng với mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.
Quy định trên được thể hiện dựa theo công thức tính sau:
| Tiền sử dụng đất | = | Tiền sử dụng theo giá đất ở | – | Tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp |
Ví dụ: Ông A muốn chuyển 60m2 đất trồng nho sang đất ở; được biết giá đất ở theo bảng giá đất tại vị trí thửa đất của ông B là 3 triệu đồng/m2 và đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) là 200.000 đồng/m2.
Số tiền sử dụng đất ông A cần phải nộp khi chuyển sang đất ở là 168 triệu đồng.
Giải thích cách tính:
Tiền sử dụng đất theo giá đất ở của thửa đất ông A là 180 triệu đồng (60m2 x 03 triệu đồng).
Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp của thửa đất ông A là 12 triệu đồng (60m2 x 200.000 đồng).
Số tiền sử dụng đất phải nộp là 168 triệu đồnG
Có thể thấy nếu bảng giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành mà giá đất ở tăng cao nhưng giá đất nông nghiệp tăng ít thì người dân sẽ cần phải nộp nhiều tiền sử dụng đất hơn khi chuyển mục đích sử dụng.
Mẫu số 01 Đơn xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
(Ban hành kèm Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT vào ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
————————
…, ngày….. tháng …..năm ….
ĐƠN …….
Kính gửi: Ủy ban nhân dân ……………………………………………………………….
1. Người xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
………………………………………………………………………………………………………..
2. Địa chỉ/trụ sở chính:……………………………………………………………………………
3. Địa chỉ liên hệ:………………………………………………………………..………………..
4. Địa điểm khu đất:……………………………………………………………………………..
5. Diện tích (m2):………………………………………………………………………………..
6. Để sử dụng vào mục đích: …………………………………………………………………
7. Thời hạn sử dụng:…………………………………………………………………………….
8. Cam kết sử dụng đất đúng mục đích và chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ và đúng hạn;
Các cam kết khác (nếu có)……………………………………………………………………….
Người làm đơn (ký và ghi rõ họ tên)
XEM THÊM:Quy trình thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
TÓM LẠI VẤN ĐỀ: Trên đây là những quy định giải thích đất trồng cây lâu năm được pháp luật hiện hành quy định. Và theo đúng quy định thì không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp hay bất kỳ loại đất nào nếu đó không phải là đất ở đô thị hay đất ở nông thôn; trường hợp muốn xây nhà cần phải chuyển mục đích sử dụng.