Đất thổ cư là gì? Đất thổ cư có được cấp sổ đỏ hay xây nhà được không? Nếu bạn đọc đang có những thắc mắc này thì đừng nên bỏ lỡ qua bài viết dưới đây nhé. Để hiểu hơn về nội dung này một cách tường tận nhất.
Đất thổ cư là gì?
Khái niệm đất thổ cư
Theo Wikipedia: Đất thổ cư là cụm từ truyền thống để chỉ đất phi nông nghiệp. Theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT 2007 quy định về đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trên cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao có gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.
Đất thổ cư bao gồm đất ở nông thôn ONT và đất ở đô thị ODT hoặc những loại đất sử dụng vào các mục đích khác như đất trụ sở…… ONT hay ODT … là mã mục đích sử dụng đất được Bộ Tài nguyên môi trường quy định trong Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT.
Phân loại đất thổ cư
Hiện nay đất thổ cư được chia thành hai loại chính , cụ thể như sau:
- Đất thổ cư đô thị (ODT): đất ODT là gì? còn gọi là đất thổ cư đô thị, đất thổ cư ODT vẫn mang đầy đủ đặc điểm của một đất thổ cư thông thường. Tuy nhiên nó sẽ thuộc phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố và thị xã hoặc là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Loại đất thổ cư đô thị này được áp dụng một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như thuế và giấy phép xây dựng,… Hiện nay dạng đất ODT sẽ do xã và cấp tương đương quản lý. Bạn có quyền xây nhà ở và những công trình phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên mảnh đất của mình.
- Đất thổ cư nông thôn (ONT): Đất thổ cư nông thôn vẫn là đất thổ cư nhưng thuộc địa giới hành chính khu vực nông thôn và được xã quản lý. Đối với khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố thì đất thổ cư ở đó không được xem là ONT. Loại đất này sẽ áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng. Trong đó đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn, ao hơn để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.
Đất thổ cư và đất thổ canh khác nhau ở điểm nào?
Đất thổ cư, đất thổ canh là hai loại đất hoàn toàn khác nhau. Bạn cần phân biệt rõ ràng trước khi quyết định mua đất. Theo điều 13 Luật Đất đai 2013 thì đất thổ canh là đất nông nghiệp còn đất thổ cư là loại đất phi nông nghiệp. Cụ thể như sau là:
- Đất thổ cư là loại đất chuyên xây những công trình phục vụ nhu cầu đời sống dân sinh như nhà ở, công trình phụ trợ cho nhà ở,…
- Đất thổ canh là đất dùng cho mục đích sản xuất hoặc là nuôi trồng thuộc lĩnh vực nông nghiệp. Đất này cũng có thể phục vụ một số mục đích đặc thù như nuôi thủy hải sản hoặc có thể khai thác muối,…
Điểm để phân biệt đất thổ cư và đất chưa lên thổ cư là gì?
Đất chưa lên thổ cư hay còn được gọi là đất vườn hoặc là đất thổ vườn. Khi chuẩn bị mua đất bạn cần tìm hiểu thật xem xét mảnh đất đó có phải đất thổ cư hay chưa? Lý do là vì đất chưa lên thổ cư sẽ không được phép xây nhà, cũng như công trình phục vụ nhu cầu ở khác. Chủ sở hữu sẽ chỉ được phép xây dựng và cải tạo thành ao hoặc khu vực chăn nuôi gia súc.
Để có thể chuyển đổi thành đất thổ cư, chủ sở hữu cần hoàn thành một quy trình chuyển đổi theo quy định của pháp luật. Khi đã chính thức thành đất thổ cư thì chủ sở hữu đồng thời có quyền xây nhà hoặc có thể tiếp tục triển khai mô hình vườn, ao, chuồng tùy theo mục đích sử dụng.
Đất thổ cư được cấp sổ đỏ không?
Hiện nay vẫn có một số người nhầm lẫn về vấn đề sổ đỏ hoặc sổ hồng. Trước đây pháp luật có quản lý những quyền liên quan đến đất đai theo hai loại sổ này. Sổ đỏ (có bìa màu đỏ) dùng chứng nhận quyền sở hữu nhà cùng tài sản đi kèm với mảnh đất đó. Còn sổ hồng (có bìa màu hồng) dùng để chứng nhận quyền sở hữu căn nhà. Tuy nhiên hiện nay Luật Đất đai có sửa đổi, gộp chung các mục trên vào một sổ được gọi là Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong Giấy Chứng nhận này sẽ bổ sung thêm những nội dung như:
- Quyền sử dụng đối với mảnh đất đó (có sơ đồ của mảnh đất đi kèm).
- Quyền sở hữu bất động sản thuộc về mảnh đất.
- Quyền sử dụng đất, sở hữu bất động sản đi kèm với đất.
Như vậy, dù cho mảnh đất thổ cư đã có nhà hoặc những công trình đi kèm khác hay chưa thì đều được cấp sổ đỏ hay còn gọi là Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay Ủy ban nhân dân các cấp cùng Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm, cũng như quyền hạn cấp loại giấy tờ này cho người dân.
Đất thổ cư có xây nhà được không?
Về cơ bản, đất thổ cư chính là đất để người dân xây nhà cũng như những công trình phục vụ nhu cầu ở nói chung. Tuy nhiên có không ít trường hợp chủ sở hữu không rõ đất của mình thuộc loại đất nào nên vẫn cố tình xây nhà. Kết quả là họ đã bị phạt hoặc bị thu hồi đất theo điều 64 Luật Đất đai 2013. Để tránh tình trạng này, chủ đất nên kiểm tra thận trọng giấy tờ đất đai của mình có thuộc loại đất thổ cư hay không để chắc chắn mình có quyền xây nhà ở.
Cụ thể, chủ đất cần kiểm tra tại phần “Mục đích sử dụng” có ghi trong Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất. Nếu phần này ghi “đất ở” thì bạn hoàn toàn có quyền xây nhà cùng với các công trình phụ trợ khác. Nhà ở của bạn xây trên đúng phạm vi mảnh đất cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của bạn, đồng thời được Pháp luật công nhận, bảo vệ.
XEM THÊM: Cách đọc thông tin trên sổ đỏ, sổ hồng đúng nhất
Đất thổ cư phải đóng thuế bao nhiêu?
Hiện nay các loại đất đều phải thực hiện đúng và đủ các nghĩa vụ thuế đối với nhà nước, gồm cả đất thổ cư. Thuế này sẽ được cơ quan có thẩm quyền quyết định tùy theo mục đích sử dụng mảnh đất của bạn. Trường hợp bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì bạn sẽ phải thực hiện thêm các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo quy định hiện hành.
Vậy cách tính thuế của đất thổ cư là gì? Công thức chung cho thuế của 1 mảnh đất/1 năm được tính như sau:
(Diện tích đất tính thuế) x (Giá của 1m2 đất) x (Thuế suất)
Thủ tục chuyển từ đất thổ canh, đất vườn sang đất thổ cư
Để có thể xây nhà trên đất thì đất sở hữu cần phải là đất ở được phép xây dựng theo quy hoạch. Do đó, trong các trường hợp sử dụng đất không thuộc đất ở nếu muốn xây nhà sẽ cần được chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại hình chuyển đổi sau:
- Chuyển đất phi nông nghiệp không cần phải đóng thuế sang loại có đóng thuế
- Chuyển đất phi nông nghiệp không cần phải đất ở sang đất ở
- Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất ở
Một số trường hợp không thuộc những nhóm chuyển đổi mục đích sử dụng trên thì để chuyển thành đất ở người sử dụng đất mà không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền về đăng ký quyền sử dụng đất.
Do đó đối với đất thổ canh và đất vườn muốn chuyển sang đất thổ cư hoặc có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp khác sang đất ở có thể thực hiện theo thủ tục như sau:
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất ở bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm với Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
Cơ quan nhà nước sẽ dựa vào chính sách đất đai của địa phương, cùng với quy định của pháp luật để ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất kể cả đất thổ cư hay không. Thời hạn xử lý hồ sơ để chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày. Đồng thời, nếu đất có đầy đủ điều kiện chuyển đổi thì người xin chuyển đổi sẽ cần thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về tài chính thuế và lệ phí… Nếu chưa có khả năng tài chính có thể xin nợ thuế khi chuyển đổi nhưng cần thuộc đối tượng theo pháp luật quy định.
Như vậy, có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ canh và đất ao vườn sang đất thổ cư, đất ở theo những thủ tục trên. Cơ quan nhà nước có thầm quyền sẽ giải quyết theo đúng quy định và thực hiện nghĩa vụ thuế tại Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP 2014 của Chính phủ.
Kinh nghiệm mua đất thổ cư an toàn pháp lý
Hiện nay việc mua bán đất nói chung, mua bán đất thổ cư diễn ra khá phổ biến. Trong đó, có nhiều trường hợp mua bán đất thổ cư vẫn chưa có sổ đỏ, đất phi nông nghiệp, đất thổ cư không phải là đất ở khiến cho người mua dễ vướng vào những rắc rối về mặt pháp lý. Vì vậy, khi giao dịch mua đất thổ cư cần lưu ý các vấn đề sau để đảm bảo phòng tránh rủi ro.
Tìm hiểu chung về khu đất
Bạn nên kiểm tra quy hoạch khu đất dự định mua và những vấn đề khác xem đất có thuộc diện thu hồi, giải tỏa hay quy hoạch…
Chỉ mua đất thổ cư có sổ đỏ
Những loại đất thổ cư sinh sống ổn định nhưng chưa có sổ đỏ không nên mua. Hãy yêu cầu xem sổ đỏ của mảnh đất xem có đúng chính chủ mà bạn giao dịch hay không, đất được cấp giấy chứng nhận với mục đích sử dụng là đất ở hay là đất canh tác ao, vườn, phi nông nghiệp khác…
Mua đất thổ cư sổ riêng
Không mua đất thổ cư đang chung sổ bởi đất này dễ phát sinh tranh chấp với đồng sở hữu. Nếu muốn mua hãy yêu cầu về việc tách sổ trước rồi mới mua để tránh việc mua xong không thể tách được sổ.
XEM THÊM: Thủ tục tách thửa, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật
Chú ý đến hợp đồng mua bán phải phù hợp yêu cầu pháp lý
- Nên có hợp đồng đặt cọc rõ ràng và cụ thể.
- Ngoài hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng mua bán nhà đất thổ cư cần được thực hiện bằng văn bản và có công chứng với những điều khoản rõ ràng về thanh toán, loại đất, chủ sở hữu, thời điểm chuyển giao và phạt vi phạm hợp đồng.
- Hợp đồng phải bằng văn bản có công chứng không sử dụng hình thức hợp đồng viết tay sẽ không có giá trị pháp lý.
- Hợp đồng mua bán phải có đủ chữ ký của các thành viên trong sổ hộ khẩu gia định của bên bán vợ chồng và cha mẹ, anh chị em và con cái trên 14 tuổi để tránh những tranh chấp tài sản có thể phát sinh sau này.
TÓM LẠI VẤN ĐỀ: Trên đây, là tất cả những gì liên quan đến đất thổ cư là gì? Và một số quy định, các bước chuyển đổi mục đích sử dụng đất và kinh nghiệm mua bán liên quan đến loại đất này. Để có thể tự tin trong quá trình mua bán đất, bạn đọc có thể tìm đọc Luật Đất đai 2013 để hiểu hơn.