Mua nhà đất phát mãi của ngân hàng là việc ngân hàng đưa ra các thông báo và bán nhà đất của người vay vốn để thanh toán khoản nợ mà người vay không có khả năng chi trả. Vậy có nên mua nhà đất phát mãi của ngân hàng hay không, những rủi ro hay gặp là gì? Mời bạn đọc cùng tham khảo nội dung bài viết dưới đây.
Có nên mua nhà đất phát mãi của ngân hàng?
Mua nhà phát mãi của ngân hàng được hiểu là người vay vốn thế chấp nhà đất tại ngân hàng để nhận được một khoản vay mong muốn. Đến thời hạn phải trả nợ ngân hàng nhưng người vay vốn không thể xoay sở để trả. Ngân hàng sẽ tiến hành tịch thu tài sản và phát mãi nhà đất đã thế chấp trước đó để có thể bù vào khoản vay của người vay vốn.
Mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng được xem là một món hời vì bạn có thể mua được một căn nhà giá rẻ bất ngờ so với giá thị trường. Tuy nhiên người mua có thể phải đối mặt với rủi ro tiềm ẩn liên quan trong một thương vụ có nhiều yếu tố nhạy cảm này.
Trước hết bạn nên hiểu rằng các ngân hàng không phải là tổ chức chuyên kinh doanh BĐS, họ chỉ quan tâm đến việc thu hồi vốn cho vay (thường giao động từ 70-80% giá thị trường). Do đó, ngân hàng thường ưu tiên để cho con nợ tự bán tài sản lấy tiền trả nợ nhằm tránh mọi thủ tục và chi phí kiện tụng. Nếu không thành công thì ngân hàng mới tự làm thủ tục kiện con nợ ra tòa, kê biên tài sản, đồng thời ủy quyền cho công ty đấu giá bán tài sản ra thị trường.
Để chắc chắn hơn về việc có nên mua nhà đất phát mãi hay không? Bạn đọc hãy xem xét những rủi ro, mà chúng tôi nêu bên dưới để có được sự lựa chọn sáng suốt.
Các rủi ro khi mua nhà đất phát mãi
Tình trạng pháp lý
Việc mua nhà đất phát mãi ẩn chứa khá nhiều rủi ro. Đặc biệt, những rủi ro này thường phát sinh khi mua nhà tịch biên từ chủ nhà cũ (con nợ) thông qua sự giới thiệu của ngân hàng. Nếu người mua làm việc với trực tiếp với chủ nhà (hay con nợ) thì có nghĩa là đang giao dịch với người không hoàn toàn sở hữu nhà đất vì nó đang được cầm cố tại ngân hàng. Do vậy, việc tìm hiểu kỹ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất của ngôi nhà phát mãi là điều rất cần thiết để tránh những rủi ro sau này. Nếu không nắm rõ tình trạng pháp lý (quyền sở hữu) của ngôi nhà thì người mua nhà không nên dấn thân vào môt phi vụ đầy tính chất phiêu lưu này.
Thương vụ phức tạp
Không giống như những giao dịch mua bán thông thường khác, việc mua nhà đất phát mãi là thương vụ có sự tham gia của ba bên gồm chủ sở hữu tài sản (con nợ), người mua và ngân hàng. Do vậy, để hoàn tất thương vụ thì người mua cần phải tốn nhiều thời gian. Chưa kể, tính phức tạp của các mối quan hệ luôn tiềm ẩn những rủi ro và có thể phát sinh vào bất kỳ lúc nào.
Người phải thi hành án không hợp tác
Nhiều người sau khi đã hoàn tất thủ tục mua nhà bán đấu giá thì bị chủ nhà cũ chống đối không chịu bàn giao tài sản. Lúc này người mua phải ngồi chờ một thời gian để trung tâm bán đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế. Việc này sẽ mất khá nhiều thời gian. Chưa kể đến việc huy động lực lượng thi hành án tham gia, cũng như phải mất một khoản phí.
Kiện cáo, khiếu nại
Tài sản khi phát mại trên sàn đấu giá được ba đơn vị có thẩm quyền theo dõi nên cơ sở pháp lý của phi vụ được đảm bảo tuân thủ theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, khi mua nhà đất phát mãi vẫn diễn ra một số vướng mắc khi chủ sở hữu tài sản làm đơn khiếu nại do không hài lòng về giá. Thông thường, cơ quan bán đấu giá cũng thường hay bị khiếu nại vì những sai sót như không thông báo cho người bị thi hành án cùng tham gia phiên đấu giá và khiếu nại vì cho rằng giá tài sản bị bán ra thấp hơn giá thị trường… Nói chung, khi chủ nhà không hợp tác họ sẽ đưa ra nhiều lý do để khiếu nại, và thực tế, có những kẽ hở mà trung tâm bán đấu giá không thể lường hết được.
Lời khuyên giúp bạn mua nhà đất phát mãi thành công
Phương pháp chính thống
Người mua nhà đất tịch biên từ ngân hàng nên làm việc, cũng như mua hồ sơ đấu giá tại những trung tâm bán đấu giá có uy tín để được bảo trợ pháp lý trong trường hợp phát sinh rủi ro sau này. Khi bản án có hiệu lực pháp luật và cơ quan thi hành án giao nhà đất cho trung tâm bán đấu giá để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Do đó, việc ngân hàng bán tài sản phát mãi đã được Nhà nước bảo trợ về mặt pháp lý nên người mua tài sản của ngân hàng cũng được bảo vệ trước mọi vướng mắc. Tuy nhiên, mua nhà đất phát mãi qua hình thức đấu giá thì tài sản đó không còn rẻ nữa bởi nó đã phát sinh thêm lãi phạt, tiền môi giới và tổ chức đấu giá.
Thanh toán an toàn
Người mua tài sản phát mại nên sử dụng dịch vụ thanh toán ba bên tại các ngân hàng và không nên thanh toán trực tiếp cho chủ nhà cũ (con nợ).
Danh sách nhà đất phát mãi
Nhiều công ty môi giới BĐS được ngân hàng ký gửi ủy thác về bán tài sản gán nợ nên danh sách các BĐS phát mãi được cập nhật một cách thường xuyên. Bạn hãy liên lạc với họ để được tham khảo những danh sách này. Ngoài ra, thông tin các căn nhà mà ngân hàng bán phát mãi thường có trên các trang tin và rao vặt nhà đất trên các tờ báo hoặc được niêm yết trên các trang web của một số ngân hàng.
Rủi ro cao, lợi nhuận cao?
Người mua nhà đất phát mãi với giá rẻ thường có thông tin nội bộ trong ngân hàng rồi làm việc trực tiếp với chủ sở hữu tài sản. Nếu bạn mua nhà tịch biên của ngân hàng để ở, giá rẻ 20% so với giá thị trường thì có thể cân nhắc mua. Đối với người mua mua nhà phát mãi để đầu tư thì cần phải tính toán nhiều yếu tố như khả năng thanh khoản, vốn đầu tư, chi phí lãi vay…
Nên cân nhắc với bất động sản phát mại
Nếu tài sản mà ngân hàng phát mại thông qua hình thức đấu giá thì lúc này giá tài sản đó sẽ không còn rẻ nữa bởi chúng đã phát sinh lãi phạt, tổ chức đấu giá, tiền môi giới. Người mua nhà đất phát mãi chỉ có thể mua được giá rẻ khi quen với nhân viên ngân hàng. Nếu mua tài sản phát mại để ở, giá rẻ hơn 20% giá thị trường thì cân nhắc mua; còn nếu vay vốn để đầu tư thì nên cân nhắc bởi lãi suất vay ngân hàng hiện nay khá cao và nếu găm vốn lâu thì phải tính.
XEM THÊM: Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có hiệu lực pháp luật không?
TÓM LẠI VẤN ĐỀ: Mua nhà đất phát mãi của ngân hàng, bên cạnh những lợi ích thì cũng đi kèm với các rủi ro tiềm ẩn. Hy vọng, với những chia sẻ trên đây, bạn đọc nên cân nhắc trước khi đưa ra quyết định về việc mua nhà phát mãi nhé.